作者：史兹保

    一 案情介绍

    2008年初，南京市某城市管理综合行政执法大队（以下简称执法大队）与南京某某餐饮服务有限公司（以下简称餐饮公司）签订了一份房屋租赁合同。合同约定，由餐饮公司承租执法大队所有，位于南京市某地区的房屋用于开办饭店，房屋建筑面积1470.65平方米；租赁期限十年，自2008年元月1日至2017年12月31日止；房屋租金在每年第五个月十日（5月10日）前交付。合同签订后，执法大队向餐饮公司交付了房屋。在合同履行过程中，餐饮公司屡次发生拖欠房屋租金的违约情形。在2014年5月应收房租时，执法大队将房租发票开具后及时交给餐饮公司，经执法大队多次催讨，餐饮公司仍未支付房屋租金。2014年10月，餐饮公司法定代表人熊某某因个人经济原因去向不明。

    此外，在2013年南京青奥会召开前的全市环境综合整治活动中，执法大队对辖区内进行环境综合整治普查时发现餐饮公司有违法建筑，此后执法大队多次督促要求其拆除违法建筑，餐饮公司至今也没有自行拆除。

    忧心忡忡的执法大队负责人找到了苏商律师事务所史兹保律师就房屋租赁合同的法律问题进行协商，律师在听取了当事人详细叙述后建议采取一系列补救措施。律师协助执法大队在2014年11月11日向餐饮公司寄送交付房租催告函，并给予一定时间的交付房租期限。一个月后，餐饮公司仍未给付房租，律师认为这种情形下餐饮公司已经构成根本性违约，执法大队可以向法院提起诉讼，请求解除合同并支付违约金。在2014年12月22日，执法大队向人民法院提起了诉讼。

    二 案情进展及应对措施

    执法大队起诉后，案情进展情况并不尽如人意。在案件一审过程中，法院虽然认为原（执法大队）、被告（餐饮公司）双方在房屋租赁协议中约定当年房租应在5月10日前一次性付清。但在双方履行合同过程中，租金的实际支付时间均为当年第四季度，原告对此亦予认可。因此，双方实际上已经以行为对合同约定的租金支付时间做出了变更。因此，原告以被告未按约支付租金构成违约为由主张解除合同并要求支付违约金的要求缺乏事实根据；此外，根据《房屋租赁协议》的约定，对以被告加盖违章建筑为由解除合同也不予支持。2015年12月12日，一审法院做出了驳回执法大队诉讼请求的判决（【2015】六沿民初字第11号）。

    判决书下达后，律师认为一审判决对案件的部分事实并未查清，证据采信也有错误。在经过和当事人进一步沟通后，要求执法大队提起上诉，请求二审法院撤销一审法院判决，支持上诉人请求，并提出了以下上诉理由：

    （1）被上诉人未按约定支付房租构成根本违约。在合同履行过程中，被上诉人屡次发生拖欠缴纳房屋租金的违约情形，每年需经上诉人多次催讨方支付房租。尤其在2014年，上诉人按照合同约定在5月份就向被上诉人催交房租，并将房租发票及时开具送达给被上诉人，但被上诉人以各种理由拖延不予支付。上诉人以口头和书面方式多次催讨后，被上诉人在上诉人已经于11月份向人民法院起诉后，方在2014年12月30日支付房租，被上诉人拖欠租金达六个多月之久。本案所涉承租房屋作为经营用房，被上诉人作为承租人拖欠缴纳房屋租金，经上诉人在2014年11月11日催告后，在一个月内仍未支付，已构成根本违约。不能认为上诉人迫于无奈才在每年四季度收取租金的事实就认定为当事人默示同意改变了房租的交付时间。一审判决认定上诉人认可每年房租缴纳时间变更为四季度的说法不是事实，上诉人只是确认被上诉人每年支付房租的时间都是在四季度，这也佐证了被上诉人违约的事实。一审判决的这一认定是错误的，没有事实和法律依据，也缺乏证据证明。

    （2）被上诉人未按约定私自搭设违法建筑同样构成根本违约。双方签订房屋租赁合同后，上诉人向被上诉人交付了房屋，被上诉人将承租房屋用于开办饭店。根据合同约定，上诉人同意被上诉人在原有庭院内进行改建，费用由被上诉人承担。被上诉人进行了改建，上诉人也办理了相应的房产权属证书。但被上诉人在经营过程中未经上诉人同意，并故意曲解合同原意，超出范围私自多处建造了违法建筑。须知，查处违法建筑系上诉人的法定职责，被上诉人的违法行为给上诉人的工作带来了极大被动。根据《合同法》、《城乡规划法》等相关规定，针对被上诉人的违法行为，上诉人具有法定解除合同的权利。一审判决对该部分没有进行审理，严重损害了上诉人的合法权益。

    三 法院判决

    二审法院经过审理，在2016年4月21日作出了终审判决（【2016】苏01民终1197号）。判决内容如下：（1）撤销南京市六合区人民法院（2015）六沿民初字第11号民事判决；（2）解除执法大队与南京某餐饮服务公司之间于2008年1月1日签订的《房屋租赁协议》；（3）南京某餐饮服务有限公司按原房租标准向执法大队支付2016年1月1日之后的房屋使用费；（4）南京某餐饮法无有限公司于判决生效之日起十日内支付南京市某城市管理综合行政执法大队违约金1万元；（5）驳回南京市某城市管理综合行政执法大队的其他诉讼请求。二审判决书下达后，执法大队对终审结果表示十分满意，对律师在长达一年半时间内终于成功维护当事人合法权益所作出的卓越贡献表示认可和感激。

    四 律师点评

    当事人在上诉过程中能够成功翻盘的机会和几率并不多。因此，在诉讼中选择一个能够驾驭复杂局面的律师就显得尤为重要。本案中，执法大队的上诉请求之所以能够中二审中得到人民法院的认可，与律师在起诉前所做的补救措施密切相关。此后，餐饮公司因为没有按照合同约定交付租金，所以需要承担违约责任。执法大队有权解除房屋租赁合同，但这种权利的行使并不意味着你就能必然赢得诉讼。因此，律师建议，在日常生活中如果需要和他人签订房屋租赁协议时，一定要根据实际情况对租赁合同条款详加约定，并必要的登记备案手续，以尽可能保障双方的合法、合理利益，只有正确合理约定双方权利义务，规避相应法律风险，才能更好地避免纠纷发生并在纠纷发生时拥有充足合法的证据维护自身正当的合法权益。

注：房屋租赁合同，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。履行房屋租赁合同过程中，承租人权利是在承租期内占有、使用房屋并收益。租赁期限届满后，承租人优先续租。承租人义务是按合同要求正当使用承租房屋，按合同规定交付租金，在租期届满时将房屋完好归还出租人。