一起合作开发房地产纠纷的艰辛再审

作者：唐舒翔

   近期，江苏苏商律师事务所唐舒翔副主任再次收到一起再审案件判决书，该案为一起军地合作建房合同纠纷的再审案件，历经三年，江苏省高级人民法院最终采纳了律师的再审意见，依法进行了改判，为部队挽回了100多万元的损失，避免了军队国有资产的不当流失。

   案情回顾：2002年，江苏省某投资公司与某部队商谈合作开发军用土地事宜，期间，投资公司开始对涉案土地进行勘探。2003年8月12日，部队向投资公司出具委托书，主要内容:同意合作开发涉案土地，现委托投资公司进行整体规划方案竞选事宜，竞选费用由投资公司负责等。投资公司根据该委托书，进行了勘探、预埋隐蔽配套设施等前期工作，并先后委托上海、南京、无锡等建筑设计研究院对涉案地段进行规划设计，经过多次修改论证，规划设计方案最终得到了地方规划局原则同意。2005年6月，部队对涉案土地合作建房项目进行竞价招标，后投资公司中标，双方签订了《合作建房合同》，约定:合作建房是指部队提供土地，投资公司出资合建房屋，房屋建成后由双方按一定比例分配所建房屋；部队负责办理军队内部合作建房的报批手续，领取《军用土地出让手续许可证》，投资公司负责到地方补办土地使用权出让手续。合同签订后，部队将涉案合同及相关资料报请上级主管部门审查批准，后因故迟迟未通过主管部门审批。2010年部队将涉案部分土地出租，此后四年中，投资公司通过多种方式多次与部队协商、交涉合作事宜未果。2014年10月投资公司向江苏省淮安市中级人民法院起诉要求：1、解除双方的合作建房合同。2、赔偿各项损失1000万元。

   江苏省淮安市中级人民法院经过审理认为，双方均不具备房地产开发经营资质，合作开发房地产的行为违反了法律强制性规定，于2016年9月20日以（2014）淮中民初字第0229号民事判决书判决：一、双方签订的合作建房合同无效；二、部队赔偿投资公司损失150余万元。收到判决后部队因故错过了上诉时期，一审判决发生法律效力。

   律师代理：2017年2月，部队委托江苏苏商律师事务所唐舒翔律师代为申请再审，接受委托后，唐律师多次往返驻地进行实地走访、调查取证，详细了解和仔细查阅双方合作事宜的所有原始内部材料及原审证据、庭审笔录等，全面掌握了本案合作背景及合作未果的原因。

   2017年2月27日，承办律师向江苏省高级人民法院申请再审，提出四点再审事由：1、原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。投资公司作为一家正规的企业，应当有严谨的财务支付记录和凭证，原审审理中投资公司自始至终没有对设计费、勘探费、参选图纸补偿费、人工工资等支出提供原始支付凭证、发票等直接证据，原审法院仅凭鉴定结论和片面主观推断，认定上述费用为已支出的合理费用损失,明显证据不足；2、原审判决对损失利率起算日期的认定违反法律规定。本案从损失发生至诉讼已十年之久，投资公司在明知损失实际发生情况下，没有及时依法主张损失，属于没有采取适当措施防止损失的扩大，原审法院从合理费用实际发生之日计算利息不仅违反法律规定且没有证据证实；3、原审判决适用法律确有错误。原审法院一方面认定部队已将投资公司交纳的保证金提存于公证处，又判决部队退还保证金，属于对同一事实的重复判决，明显适用法律错误。4、原审判决认定无效合同的责任承担比例显失公正。投资公司在合作之初就明知，部队作为军事机关是不可能具备房地产开发资质，在《合作建房合同》中也明确约定部队的主要义务是提供土地，有关建房资质和资金方面的义务由投资公司承担，土地使用权转让未获主管部门批准不是因为部队的主观原因造成的，部队没有违反合同的约定，对此并没有过错，原审判决部队承担主要责任与事实不符且显失公正。

   再审结果：江苏省高级人民法院依法组成合议庭进行三次公开审理，法庭充分听取了双方的意见，最终采纳了承办律师提出的绝大部分代理意见。再审判决对原审认定的损失总额进行了调整减少，对部队承担责任比例进行了降低，对保证金重复判决及利息计算日期进行了纠正，对合同性质予以了变更，最终以（2018）苏民再161号民事判决改判部队支付投资公司损失合计44.8万元。

   办案心得：针对再审案件的提审及改判率较低的司法现状，律师要善于抓住个案的关键细节，从案件发生历史背景及双方纠纷的原因出发，结合案件事实和证据全面厘清案情，提出足以让再审法院提审并依法改判的事实和理由。本案承办律师庭前吃透了军队改革前军地合作建房的背景、现状及本案产生争议的原因，正是由于律师的艰苦努力，最终达到理想的改判结果，既维护了当事人的合法权益，又维护了法律的公平正义。